小产权房转让合同，特指针对在集体土地上建设、未缴纳土地出让金等费用且权属证明不全的房屋进行买卖所订立的协议。此类合同因标的物的特殊法律属性，在司法实践中长期存在效力争议与履行风险，其核心问题根植于我国城乡二元土地制度。本文旨在剖析此类合同的法律性质、潜在风险，并为当事人提供必要的实务指引。
从合同效力层面审视，小产权房转让合同的合法性常受挑战。根据《中华人民共和国土地管理法》及相关政策，农村宅基地等集体土地的使用权原则上不得向本集体经济组织以外的成员转让。若买卖双方分属不同集体组织，或买方为城镇居民，该转让行为很可能被认定为违反了法律的强制性规定，依据《民法典》第一百五十三条，合同可能归于无效。即便交易发生在同一集体经济组织成员内部，也需履行必要的审批或登记程序，否则仍存在效力瑕疵。合同一旦被确认无效，依据《民法典》第一百五十七条，将产生返还财产、折价补偿及过错赔偿等复杂法律后果，买方取得房屋所有权的目的将从根本上落空。
除效力不确定性外，合同履行过程亦布满荆棘。物权保障缺失是最大隐患。小产权房无法办理法定的不动产权属登记，买方仅能依据一纸合同占有、使用房屋，无法获得法律意义上的所有权。在遇到征地拆迁时，补偿权益的归属极易产生纠纷，卖方可能凭借其集体经济组织成员身份主张权利。合同条款若约定不明，会衍生诸多履行争议。例如，房屋交付标准、附属设施归属、户口迁移、后续政策变化带来的风险分担等事项若未作清晰界定，极易成为日后矛盾的导火索。再者，卖方可能因房价上涨或其他原因实施“一房二卖”或恶意违约，而买方因缺乏物权登记的公信力保护，维权将异常艰难。
为尽可能管控风险，当事人在订立与履行小产权房转让合同时应审慎为之。合同内容务必详尽周全，除当事人信息、房屋状况、价款支付、交付时间等基本要素外，应特别明确：因房屋无合法产权导致的任何权利瑕疵由卖方承担保证责任；详尽列明房屋内固定设施与装修价值；明确约定遇政府征收、拆迁时，所有补偿权益（包括但不限于房屋补偿、搬迁费用、安置资格等）的归属及分配方案；设定高额的卖方违约赔偿责任，以增加其违约成本。强烈建议整个交易过程保留所有书面凭证，包括合同、付款记录、沟通函件等，并寻求两名以上无利害关系人见证，以固化事实。必须清醒认识到，任何合同条款的设计均无法从根本上改变小产权房的法律属性，无法完全消除合同无效及物权无法取得的终极风险。
小产权房转让交易本质上是高风险的法律行为。当事人，尤其是买方，必须充分认知到其背后所隐藏的产权不确定性、政策合规性以及巨大的履约争议风险。在利益权衡之下，若仍决定进行交易，则应通过严谨的合同设计与规范的履约操作，最大限度固定债权关系、留存证据，为可能发生的争议解决做好必要准备，但对此类交易的法律前景应持有最为审慎的预期。
