在二手房交易中，采用银行按揭贷款方式完成购房已成为普遍选择。此过程涉及买卖双方、银行、不动产登记机构等多方主体，法律关系复杂，权利义务交织。清晰理解其中的法律流程与关键环节，对保障交易安全、防范法律风险至关重要。以下将从法律实务角度，系统阐述二手房交易按揭的详细流程。
第一阶段：签约前准备与资信审查
此阶段核心在于奠定合法有效的合同基础。买方需首先确认自身购房资格，并依据自身收入、负债情况，初步评估贷款可行性。卖方则应确保其对出售房屋享有完整、无瑕疵的所有权，并有权进行处分。双方可共同或委托中介机构，对房屋的权属状况、抵押情况、司法查封记录等进行核查，以排除潜在权利障碍。买方在此阶段可向多家银行咨询贷款政策、利率及自身可贷额度，此行为属意向咨询，不产生法律约束力。
第二阶段：买卖合同签署与贷款申请
双方就房屋价款、付款方式、交割时间等核心条款达成一致后，应签署书面的《二手房买卖合同》。该合同是后续所有法律行为的基石，须明确约定房款支付方式为银行按揭贷款，并详细载明如贷款未获批准或额度不足时的合同处理方案，此为关键的履约风险分配条款。合同签署后，买方须正式向选定的贷款银行提交申请，并提供个人身份证明、收入证明、征信报告以及经双方签署的买卖合同等法律文件。银行将依据内部规程对买方的还款能力与信用状况进行实质性审查。
第三阶段：银行审批与抵押合同设立
银行审核通过后，将向买方发出《贷款同意书》，明确贷款金额、期限与利率。此时，法律关系的重心转向担保物权的设立。买方、卖方需共同赴不动产登记机构办理房屋产权转移的预告登记手续，此举旨在保障买方在未来取得物权的期待权。随后，买方须与银行签署《借款合同》及《抵押合同》。根据《中华人民共和国民法典》规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记。在买方取得不动产权属证书后，应立即协同银行办理正式的抵押登记手续，银行的他项权利证书经登记后方才设立，银行据此获得优先受偿的法律保障。
第四阶段：贷款发放与交易最终交割
抵押登记办妥后，银行将依据借款合同的约定，将核准的贷款直接划转至卖方指定的银行账户，此支付行为通常需在买卖双方及银行工作人员共同见证下完成。买方支付完毕首付款，且银行贷款足额到账，即标志着买方的主要付款义务履行完毕。此后，双方应进行房屋的实物交付，结清物业管理、水电煤等附属费用，并共同向税务部门申报纳税，最终完成全部过户手续。卖方在收到全部房款后，负有向买方交付房屋并协助完成户口迁出等附随义务。
整个流程环环相扣，任一环节的疏漏都可能引发违约纠纷。建议各方在关键节点，如合同拟定、贷款文件签署时，审慎查阅条款，必要时寻求专业法律意见，以明确自身权利、义务与风险，确保这一重大资产交易在法律框架内平稳完成。
